Супольная арэнда маёмасьці

Зьвесткі зь Вікіпэдыі — вольнай энцыкляпэдыі
Перайсьці да навігацыі Перайсьці да пошуку
Адзін з апартамэнт-гатэляў «Гілтан» у Лас-Вэгасе (ЗША), прызначаны для супольнай арэнды маёмасьці

Супо́льная арэ́нда маёмасьці (па-ангельску: timeshare), часам таксама вакацы́йнае вало́даньне (анг. vacation ownership) — форма валоданьня маёмасьцю некалькімі ўласьнікамі пачаргова. Звычайна гэтая ўласнасьць — кандамініюм, у якім кожны з уласьнікаў трымае пэўню дзелю часу, а ня плошчы. Валоданьне набываецца аплочваньнем колькасьці тыдняў у год, прычым цана вагаецца ў залежнасьці ад абранага сэзону пражываньня. Правы валоданьня маёмасьцю можна прадаваць, перадаваць у спадчыну ці «здаваць у арэнду».

Мінуўшчына[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Тэрмін «timeshare» зьявіўся ў Вялікабрытаніі ў пачатку 1960-х рокаў, вынікаючы з сыстэмы адпачынкаў, што набыла папулярнасьць па II сусьветнай вайне. Чатыры эўрапейскія сям’і разам набывалі дом для адпачынку, па чарзе карыстаючыся ім у кожным сэзоне штогод, каб усе сем’і знаходзіліся ў аднолькавых умовах. Такое супольнае валоданьне патрабуе пэўнага даверу, таму найчасьцей каапэраваліся сем’і сваякоў. Тым ня меней, сем’і не выкарыстоўвалі сваю дзелю цалкам, бо адпачынак тры месяцы ў год даступны ня ўсім, і большасьць арэнды дамы заставаліся вакантнымі.

Прадпрымальнікі ў Ангельшчыне вырашылі пайсьці далей і падзяліць адпачынкавы будынак на 1/50-я дзелі, пакінуўшы два тыдні ў год на абслугоўваньне і рамонт, а за карыстаньне астатнімі тыднямі браць плату з кожнага ўласьніка. Разьвіцьцё новай галіны ў пасьпяховы бізнэс заняў у Эўропе дзесяцігодзьдзе.

У ЗША першую супольную арэнду маёмасьці распачала ў 1974 року Карыбская міжнародная карпарацыя (КМК), разьмешчаная ў флорыдзкім Форце Лодэрдэйле. Замест валоданьня маёмасьцю карпарацыя прапаноўвала так званую 25-гадовую вакацыйную ліцэнзію. КМК мела ва ўласнасьці яшчэ два курорты на Амэрыканскіх Віргінскіх астравох: на Санта-Крусе і Сэнт-Томасе — і ўладальнік вакацыйнай ліцэнзіі мог выбіраць, на якім курорце адпачываць. Гатэлі Віргінскіх астравоў пачалі прапаноўваць сваю маёмасьць у супольную арэнду з 1973 року.

Кантракт быў просты і зразумелы: КМК абяцала прадастаўляць і забясьпечваць абраны спосаб пражываньня (студыю, аднаспальны ці двухспальны блёк) для карыстаньня «ўласьнікам ліцэнзіі» цягам 25-гадовага тэрміну (напрыклад, з 1974 па 1999) у абумоўленую пару году на абумоўленую колькасьць тыдняў, усяго з двума дадатковымі плацяжамі: тарыф $15 у дзень (за ноч), фіксаваны на ўвесь тэрмін дзеяньня кантракту; а таксама пеня $25 у выпадку, калі ліцэнзіят вырашыць выкарыстаць свой тэрмін адпачынку на адным зь іншых курортаў. Кантракт грунтаваўся на разьліку, што кошт ліцэнзіі і маленькі тарыф «за дзень» у параўнаньні з прагназаваным ростам цэнаў гатэльнай арэнды за 25 будучых гадоў прыкладна да $100 за ноч зьберажэ ўласьнікам ліцэнзіі за ўвесь тэрмін дзеяньня дамовы значную суму. З 1974 да 1999 року ў ЗША інфляцыя ўзьняла тарыф «за дзень» да $52, што спраўдзіла прагноз на ашчаджэньнях. Уласьнік ліцэнзіі ў любы з гадоў меў права здаць у арэнду ці падараваць свае вакацыйныя тыдні іншаму чалавеку. Адзінай умовай была аплата $15 за дзень незалежна ад таго, быў выкарыстаны курорт ці не. Пасьля прыцягненьня да рэгуляваньня супольнага арандаваньня Флорыдзкага дэпартамэнту нерухомасьці гэтая «абавязковая штогадовая плата» ляжа ў грунце таго, што цяпер стала звацца «платай за абслугоўваньне».

Мадэль супольнай арэнды маёмасьці прыцягнула ўвагу мноства прадпрымальнікаў у ЗША з-за надзвычайных прыбыткаў ад продажу таго ж самага пакою 52 разы 52-м розным уласьнікам па сярэдняй цане ў $3500 (1974—1976 рокі). Неўзабаве рэгуляваньнем гэтай галіны заняўся Флорыдзкі камітэт нерухомасьці, увёўшы простае права ўласнасьці(en). Гэта азначала, што ў дадатак да цаны адпачынку за тыдзень уводзілася плата за абслугоўваньне і таварыства ўласьнікаў. Такія новаўвядзеньні далі штуршок зьяўленьню новых кампаніяў па абмене арандаванай маёмасьцю (прыкладам, «Interval International», «Resort Condominiums International»), дзякуючы чаму ўласьнікі маглі мяняцца сваёй уласнасьцю з уласьнікамі іншых рэгіёнаў.

Заканадаўства[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Галіна супольнай арэнды рэгулюецца правам усіх краінаў, дзе знаходзяцца курорты. У Эўразьвязе гэта агульнаэўрапейскае і нацыянальнае заканадаўства[1]. У 1994 року Эўрапейскія супольнасьці ўхвалілі «Эўрапейскую дырэктыву 94/47/EC Эўрапейскага парлямэнту і Рады па ахове пакупак з увагай на пэўныя пытаньні кантрактаў, датычных набыцьця правоў на карыстаньне нерухомай маёмасьцю на аснове супольнай арэнды», пазьней перагледжаную і прынятую ў студзені 2009 року як «Эўрапейская дырэктыва 2008/122/EC»[2].

Мэксыка[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Правілы дзейнасьці ў сфэры аказаньня паслугаў па супольнай арэндзе маёмасьці ўсталяваныя мэксыканскім міністэрствам эканомікі 17 траўня 2019 року:

  • Кампаніі ня маюць права даваць падарункі і вымагаць ад кліентаў безь яснага тлумачэньня прапановы[3];
  • Патрабаваньні па скасаваньні дамовы супольнай арэнды мусяць быць больш зразумелымі і нескладанымі;
  • Кампаніям строга забаронена раскрываць асабістую інфармацыю ўласьнікаў маёмасьці безь пісьмовае згоды;
  • Прамоўленыя абяцаньні мусяць быць запісаныя і ўнесеныя ў кантракт на супольную арэнду;
  • Прадстаўнік паслугаў па супольнай арэндзе мусіць выконваць усе абавязкі, пералічаныя ў кантракце, а таксама ўнутраныя правілы курорту;
  • Налічаныя на ўласьніка плацяжы мусяць быць адкрыта і зразумела апісаныя на анкеце па далучэньні, у тым ліку кошт сяброўства і ўсе дадатковыя плацяжы (плата за абслугоўваньне/зьмену курорту).

Спосабы карыстаньня[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Уласьнікі могуць:

  • Карыстацца сваім часам адпачынку
  • Здаваць свой тэрмін адпачынку ў арэнду
  • Падараваць сваё валоданьне
  • Ахвяраваць на дабрачыннасьць
  • Абмяняць тэрмін на іншае памяшканьне ці курорт
  • Абмяняцца тэрмінам зь іншым вакацыйным клюбам
  • Прадаць сваё права валоданьня

У выпадку сыстэмы налічэньня пунктаў уласьнікі могуць таксама:

  • Пераводзіць свой час адпачынку ў пункты дзеля абмену на авіяквіткі, гатэлі, турыстычныя ваўчэры, круізы, квіткі ў паркі забаваў
  • Карыстацца ня ўсім часам свайго адпачынку, пераводзячы нявыкарыстаную рэшту ў пункты
  • Карыстацца назапашанымі пунктамі дзеля абмену на іншы курорт ці большае памяшканьне, большую працягласьць адпачынку, лепшае месцазнаходжаньне
  • Назапашваць і пераносіць пункты на наступныя гады

Абмен арэнднымі правамі[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Каб прывабіць уласьнікаў разнастайнасьцю, вакацыйныя клюбы прапануюць зьнешні абмен — гэта значыць, прапануюць скарыстацца ня толькі ўласнымі курортамі, а таксама й курортамі іншых вакацыйных клюбаў. Напрыклад, два найбуйнейшыя такія клюбы — RCI ды Interval International — разам маюць больш за 7000 курортаў. Пры гэтым, акрамя штогадовае аплаты, кампанія вылічвае з уласьніка дадатковую плату за абмен курортам, а ўласьнік ня можа больш распараджацца сваімі тыднямі адпачынку ў гэтым сэзоне.

Віды арэнды[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Фіксаваныя тыдні[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Звычайна адзінкай продажу прымаецца тыдзень; усе яны пранумараваныя да 52 і прадаюцца ўласьнікам па нумарох. Каб скарыстацца адпачынкам у іншы час, патрэбна шукаць магчымасьць замены.

Плаваючыя тыдні[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Часам тыдні прадаюцца нефіксавана: у кантракце пазначаная колькасьць тыдняў, якую атрымлівае ўласьнік, і дыяпазон, у якім ён можа абіраць час свайго адпачынку. Напрыклад, ёсьць магчымасьць адпачыць пэўную колькасьць тыдняў улетку пры ўмове, што гэты пэрыяд ня будзе заняты іншым уласьнікам. Пры гэтай сыстэме больш імаверна абраць адпачынак у іншую пару году, калі дзеці занятыя навучаньнем у школе. Некаторыя плаваючыя кантракты не дазваляюць абіраць пэрыяды самых галоўных сьвятаў, прадаючы на іх правы асобна як фіксаваныя.

Гнуткія тыдні[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Некаторыя віды кантрактаў прадугледжваюць ратацыю часу адпачынку — так званыя гнуткія тыдні. Каб усе ўласьнікі маглі карыстацца адпачынкам раўнамерна, штогод кожны зь іх па чарзе атрымлівае права адпачыць ў іншы тыдзень году. Напрыклад, у першы год уласьнік мае права на адпачынак у 25-ы тыдзень, на другі — у 26-ы, на трэці — у 27-ы тыдзень. Такі мэтад дае ўласьніку магчымасьць трапіць на адпачынак у актыўны сэзон, хоць і не зьяўляецца гнуткім.

Сыстэма пунктаў[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

У 1991 року Вакацыйны клюб Дыснэю прапанаваў новую форму супольнай арэнды маёмасьці, пры якой удзельнікі сыстэмы, што набылі адпачынак ва ўласнасьць, штогод атрымліваюць дадаткова вакацыйныя пункты прапарцыйна памеру свайго ўдзелу ў валоданьні. Гэтыя пункты ўдзельнікі могуць выдаткоўваць на паляпшэньне ўмоваў пражываньня на курортах (ад студыяў да трохспальных вілаў); могуць абменьваць на адпачынак па-за дыснэеўскімі курортамі; альбо могуць накопліваць ці пазычаць з наступных гадоў.

Дыснэеўскую сыстэму пунктаў пазьней прынялі на ўзбраеньне іншыя буйныя вакацыйныя клюбы. Шматлікія праграмы прапануюць выбар мясьцінаў прызначэньня за пункты; магчымае таксама зьмяшчэньне традыцыйнага адпачынкавага тыдню.

Віды курортаў[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Супольна арандоўваныя курорты часьцей за ўсё будуюцца ў выглядзе апартамэнтаў рознага памеру — ад студыяў (пакой на дваіх) да трох- і чатырохспальных памяшканьняў, дзе могуць з камфортам разьмясьціцца вялікія сем’і. Звычайна апартамэнты абсталяваныя кухняй з сталоўкаю, посудамыйняй, тэлевізіяй, DVD-прайгравачом ды інш. Часам ці ў апартамэнтах, ці на тэрыторыі курорту знаходзяцца пральныя ды сушыльныя машыны.

Ад памераў апартамэнтаў залежыць цана і запатрабаванасьць пэўнага курорту. Аднак нават аднаспальны апартамэнт у папулярнай турыстычнай мясьціне можа каштаваць даражэй за двухспальны ў менш папулярнай. Напрыклад, цэны на пражываньне ва ўзьбярэжным курорце(en) будуць большыя за курорт, які знаходзіцца далей ад пляжу.

Стымуляваньне продажаў[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Вакацыйныя клюбы прапануюць пры наведваньні сваіх курортаў разнастайныя выгоды:

  • Зьніжаныя цэны на пражываньне пры першым наведваньні;
  • Сустрэча і трансфэр з аэрапорту;
  • Паслугі экскурсавода на час адпачынку;
  • Падарункі, дармовыя квіткі (у тэатар, кіно);
  • Гульнявыя фішкі (на курортах, дзе дзейнічае казіно);
  • Падарункавыя сэртыфікаты ці іншыя перадаплачаныя ваўчары.

Наўзамен на свае падарункі вакацыйныя клюбы патрабуюць згоды на праслухоўваньне ў часе адпачынку інфармацыю пра свае прапановы датычна ўдзелу ў сыстэме супольнай арэнды. Пры адмове ўзяць удзел у лекцыі курорт можа вылічыць з кліента поўны кошт пражываньня, выселіць турыста ды пазбавіць усіх падарункаў.

Цягам лекцыі экскурсавод (часьцей за ўсё гэта агент па продажы нерухомасьці) азнаёмлівае патэнцыйных кліентаў зь перавагамі ўдзелу ў сыстэме вакацыйных клюбаў, гісторыяй бізнэсу супольнай арэнды і яго цяперашняга разьвіцьця, сыстэмай міжклюбавага абмену курортамі й інш. Далейшая хада размовы разьвіваецца ў залежнасьці ад зацікаўленасьці кліентаў. Ліцэнзаваны агент называе цану за ўдзел у сыстэме супольнай арэнды; калі кліент адмаўляецца, гэта паўтараецца некалькі разоў з рознымі варыянтамі зьніжак, што «дзейнічаюць толькі сёньня». Пасьля гэтага да размовы далучаецца адзін з мэнэджэраў, і ўсё паўтараецца наноў, толькі з большымі зьніжкамі пры ўмове кліента пагадзіцца. Задоўга да прыбыцьця кліента і агент, і мэнэджэр ведаюць мінімальную цану, якую могуць прапанаваць кліенту, аднак намагаюцца атрымаць як мага болей.

Часта дамовы на супольную арэнду заключаюцца пад уплывам такога прэсінгу і завабліваньнем зьніжкамі «менавіта ў гэты дзень». Кліенты, якія заключаюць кантракты на прэзэнтацыі, толькі пазьней усьведамляюць, што зрабілі памылку. Фэдэральная гандлёвая камісія ЗША дзеля гэтага патрабуе прадастаўленьня кліенту «асэнсавальнага пэрыяду», у які той можа скасаваць дамову без аніякіх штрафаў[4]; працягласьць гэтага пэрыяду вар’юецца ад штату да штату.

Крытыка[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

Мноства ўласьнікаў арэнднай маёмасьці лічаць штогадовую плату за абслугоўваньне вельмі высокаю[5]. Вакацыйныя клюбы сьцьвярджаюць, што гэтая плата ўсё адно меншая за кошт пражываньня ў гатэлях на той жа тэрмін. Аднак гатэль не патрабуе з кватарантаў уступнага ўнёску, штомесячнай арэнды, платы за абслугоўваньне і фіксаванага тыдню пражываньня. Таксама мноства «ўласьнікаў» лічаць, што штогадовы рост плацяжоў апераджае рост цэнаў на гатэлі ў тых жа мясцовасьцях[6][7]. Як сьледзтва, можна лёгка адшукаць прапанову ад сталага ўдзельніка супольнай арэнды маёмасьці, які прадае сваю дзелю па шмат меншых цэнах, чым гэта каштавацьме новаму кліенту. Прычынай такой анамаліі зьяўляецца тое, што львіную частку кошту новай супольнай маёмасьці складаюць камісіі з продажаў і маркетынгавыя выдаткі, якія ўласьнік супольнай маёмасьці ня можа вярнуць.

Рэпутацыя галіны панесла значныя страты ад параўнаньня яе з прадаўцом ужываных аўтамабіляў з-за выкарыстаньня ціску на пакупніка «цана дзейнічае толькі сёньня»[8]. Менавіта такая фраза выкарыстоўваецца прадаўцамі на прэзэнтацыі кліентам свайго бізнэсу. Калі ж яны не згаджаюцца, прадаўцы па чарзе з старэйшымі мэнэджэрамі прапануюць зьніжкі з мэтай атрымаць ад кліента задатак.

Аднак найбольшым нараканьнем ёсьць амаль поўная немагчымасьць перапродажу сваёй уласнасьці: прадавец літаральна ня можа знайсьці пакупніка, каб пазбавіцца ад свайго бярэмя. Гэтая ўласнасьць не зьяўляецца нерухомай і адпаведна ня лічыцца доўгатэрміновай інвэстыцыяй. Да таго ж, паводле самых сьціплых падлікаў, прынамсі 50% першапачатковай цаны складаюць маркетынгавыя выдаткі, камісіі за продаж ды іншыя плацяжы, якія ўласьнік ня зможа вярнуць. Рэальнай вартасьцю арэнднай маёмасьці можна лічыць цану продажу яе на другасным рынку, а часта ў такіх выпадках стары ўласьнік пазбаўляецца яе нават за 1$, абы толькі штогадовыя плацяжы за абслугоўваньне перайшлі да новага ўласьніка.

І тут таксама паўсталі кампаніі па перапродажы супольнай арэнды, якія за сваю працу патрабуюць ад кліента, акрамя працягу выплатаў за абслугоўваньне, яшчэ і камісію за паслугі[9].

Крыніцы[рэдагаваць | рэдагаваць крыніцу]

  1. ^ Timeshare and other long-term holiday contracts in the EU(анг.). European UnionПраверана 23 сьнежня 2019 г.
  2. ^ DIRECTIVE 2008/122/EC OF THE EUROPEAN PARLIAMENT AND OF THE COUNCIL of 14 January 2009 on the protection of consumers in respect of certain aspects of timeshare, long-term holidayproduct, resale and exchange contracts(анг.) (pdf). Official Journal of the European Union (3 лютага 2009). Праверана 23 сьнежня 2019 г.
  3. ^ Timeshare Salespeople — Who is in on the scam?(анг.) Mexican Timeshare Solutions Праверана 23 сьнежня 2019 г. Архіўная копія ад 18 лістапада 2018 г.
  4. ^ Buyer’s Remorse: When the FTC’s Cooling-Off Rule May Help(анг.). U.S. Federal Trade Commission (жнівень 2015). Праверана 23 сьнежня 2019 г.
  5. ^ Max, Sarah (3 красавіка 2002) The timeshare trap(анг.) Personal Finance. CNN Money. Праверана 23 сьнежня 2019 г. Архіўная копія ад 8 сьнежня 2018 г.
  6. ^ Ludwig, Larry (6 чэрвеня 2019) Why Buying a Timeshare Is a Bad Idea(анг.). Investor Junkie. Праверана 23 сьнежня 2019 г.
  7. ^ Time-share vs. hotel: It’s no simple choice(анг.). Daily News (29 жніўня 2017). Праверана 23 сьнежня 2019 г.
  8. ^ Helmer, Jodi (6 чэрвеня 2011) 8 Toughest Sales Pitches You’ll Ever Face, and How to Resist Them(анг.) CBS News. CBS Interactive Inc.. Праверана 23 сьнежня 2019 г.
  9. ^ Why cant I sell my Timeshare?(анг.). Timeshare Users Group. Праверана 23 сьнежня 2019 г. Архіўная копія ад 21 лістапада 2018 г.